化学腐蚀物质主要通过介质—水进入混凝土内部而导致混凝土性能的劣化，因此福州防水涂料主要通过阻止有害物质随水分侵入发挥作用。防水涂料的主要成膜物质包括沥青、合成高分子聚合物、水泥和无机复合材料等。通常掺入适量的颜料、助剂、溶剂等进行加工，制成在常温下呈无固定形状的黏稠状液态或可液化之固体粉末状态的高分子合成材料。

以不同的状态和形式为标准，福州防水涂料可以分为溶剂型、反应型和乳液型等不同类型。

溶剂型防水涂料中的高分子材料是以分子状态溶解于有机溶剂中，通过向溶剂中掺加颜填料、助剂制备而成，成膜反应依靠溶剂的挥发或涂料组分间的化学反应；反应型防水涂料的成膜原理则通过液态的高分子预聚物发生化学反应；乳液型防水涂料中的高分子材料以极微小的颗粒稳定悬浮在水中，呈乳液状福州防水涂料。按照防水作用机理的不同又可分为涂膜型和憎水型。涂膜型防水涂料主要通过成膜物质在混凝土表层形成一层膜来阻挡水的渗透，憎水型防水涂料则通过具有憎水特性的聚合物分子使分子与水膜不相容来防水，憎水型防水涂料一般也称渗透型防水涂料。